주택담보대출 계산기

주택담보대출이란?

주택담보대출(주담대)은 주택을 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 대출로, 내 집 마련의 핵심 수단입니다. 한도는 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 두 규제로 결정되며, 월 상환액은 대출 금액·금리·기간·상환 방식에 따라 달라집니다. 같은 금액을 빌려도 어떤 상품과 방식을 고르느냐에 따라 총 이자가 수천만원씩 차이 나므로, 빌리기 전에 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.

계산 방법

원리금균등 월 상환액 = 대출금 × 월이율 × (1+월이율)^개월 ÷ ((1+월이율)^개월 − 1)로 매월 동일합니다. 원금균등은 매월 같은 원금(대출금 ÷ 개월)에 잔액 이자를 더해 갚으므로 초기 상환액이 가장 크고 점점 줄어듭니다. 만기일시는 매달 '대출금 × 월이율'의 이자만 내고 만기에 원금을 일시 상환합니다. 거치기간을 두면 그 기간 동안은 이자만 납부합니다.

사용 방법

주택 가격·대출 금액·연 금리·대출 기간을 입력하고, 상환 방식(원리금균등·원금균등·만기일시)을 선택하면 월 상환액과 총 이자, 연도별 원금·이자 그래프가 실시간으로 갱신됩니다. 상세 설정을 열면 연 소득·기존 대출 연 상환액·주택 보유 수·규제 지역·거치 기간·중도상환 예정 시점을 입력해 LTV·DSR 한도, 인지세, 중도상환수수료까지 함께 확인할 수 있습니다.

LTV와 DSR — 어디에 먼저 걸리나?

두 규제 중 더 낮은 금액이 실제 한도입니다. 비규제 지역 무주택·1주택은 LTV 70%, 2주택 60%, 3주택 이상 50%가 적용되고, 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40% (9억 초과분 20%)로 강화됩니다. DSR은 1금융권 기준 연소득의 40%를 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계가 넘지 못하도록 제한합니다.

예를 들어 연소득 4천만원으로 5억 아파트를 사면 LTV 70%로는 3.5억까지 되지만, DSR 40%로는 약 2.7억이 한도라 DSR이 실제 상한이 됩니다. 반대로 연소득 1.5억으로 15억 아파트를 살 때는 LTV가 먼저 걸립니다. 기존 학자금·자동차 할부 등 다른 대출의 연 상환액도 모두 DSR에 합산되므로, 부채를 미리 정리하면 한도를 늘릴 수 있습니다.

감정가 vs 실거래가 함정

LTV는 실거래가가 아닌 감정가 기준입니다. 재개발·재건축 지역은 프리미엄이 실거래가에 반영되지만 감정가에는 포함되지 않아, 실거래가 8억인 아파트의 감정가가 6억이면 LTV 70% 기준 대출은 5.6억이 아니라 4.2억까지만 가능합니다. 감정가와 실거래가 차이가 큰 물건은 자기자금이 예상보다 많이 필요하므로, 계약 전 은행에 감정가를 먼저 확인하세요.

생애최초 주택구매 특례

생애최초 구매자는 LTV 80%까지 가능하고, 디딤돌대출(연 2%대, 최대 4억원, 5억원 이하 주택)과 보금자리론(연 3%대, 최대 3.6억원, 6억원 이하 주택) 같은 저금리 정책상품을 이용할 수 있습니다. 취득세도 1.5억 이하 100% 면제, 3억 이하 50% 감면 혜택이 있습니다. 단, 세대 전원 무주택과 부부합산 소득 한도(디딤돌 6천만원, 보금자리론 7천만원) 같은 자격 요건이 있습니다.

주택 가격대별 전략

고정 vs 변동 vs 혼합 금리

금리 차이 0.5%p는 3억 대출 30년 기준 약 3천만원의 이자 차이를 만듭니다. 금리 유형은 보유 예정 기간과 함께 결정하세요. 거치기간은 양날의 검입니다. 3억·4.5%·30년에서 거치 없이는 월 약 152만원이지만, 거치 3년을 두면 거치 중 월 약 112만원으로 줄어드는 대신 이후 월 약 165만원으로 늘고 총 이자가 약 2,800만원 더 붙습니다. 소득 증가가 확실할 때만 활용하세요.

대환대출 갈아타기 타이밍

대환이 유리한 조건은 (1) 금리 차이 0.5%p 이상, (2) 중도상환수수료 면제 시점(보통 3년 경과 후), (3) 연간 이자 절감액 × 잔여 기간 > 대환 비용입니다. 예컨대 3억을 5.0%에서 4.0%로 갈아타면 연 약 300만원이 절감되고, 대환 비용(인지세 15만 + 등기비 약 80만 + 수수료 약 30만 ≈ 125만원)을 약 5개월이면 회수하므로 즉시 갈아타는 편이 유리합니다.

주의사항 (자주 하는 실수 5가지)

(1) 감정가 ≠ 실거래가 — LTV는 감정가 기준이므로 실거래가로 계산하면 낭패를 봅니다. (2) DSR에는 모든 대출이 포함 — 학자금·자동차 할부·카드론까지 연 상환액이 합산됩니다. (3) 변동금리 방심 금지 — 2022~2023년 금리 급등으로 월 상환액이 40% 이상 늘어난 사례가 많습니다. (4) 중도상환수수료 간과 금지 — 3년 이내 매도·대환 계획이 있다면 3억 × 1.4% = 약 420만원의 수수료를 미리 확인하세요. (5)공동명의 효과 확인 — 부부 공동명의 시 DSR이 각각 적용되어 한도가 늘 수 있으나 다주택 규제에 주의해야 합니다. 본 계산기는 참고용이며 실제 조건은 금융기관에 문의하세요.