재산세 계산기

재산세란?

재산세는 매년 6월 1일 기준 주택·토지·건축물을 보유한 사람에게 지자체가 부과하는 지방세입니다. 주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용해 계산하고, 여기에 도시지역분과 지방교육세가 더해집니다.

계산 구조

① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 → ② 재산세 본세 = 과세표준 × 누진세율 → ③ 총액 = 본세 + 도시지역분(과세표준 × 0.14%) + 지방교육세(본세 × 20%). 실제 고지서에는 이 세 가지가 합산된 금액이 찍힙니다.

공정시장가액비율

공시가격을 그대로 과세하지 않고 일정 비율만 과세표준으로 잡습니다. 1세대1주택은 특례로 비율이 낮아지는데, 공시가격 구간별로 다시 나뉩니다.

누진세율 (주택)

실제 계산 예시 — 1세대1주택 vs 다주택

공시가격 3억원, 도시지역 아파트. 보유 상황만 다를 때의 실제 산출 결과입니다.

같은 집인데 약 1.9배 차이가 납니다. 특례는 세율만 낮추는 게 아니라 과세표준 자체를 줄이기 때문에 효과가 두 번 겹칩니다.

도시지역분이 본세보다 클 수 있습니다

위 표에서 눈여겨볼 부분은 1세대1주택의 도시지역분 180,600원이 본세 99,000원의 1.8배라는 점입니다. 도시지역분은 누진세율이 아니라 과세표준에 0.14% 단일 요율로 붙기 때문에, 세율이 낮은 구간에서는 본세를 앞지릅니다. 재산세가 생각보다 많이 나왔다고 느낄 때 대부분 이 항목 때문입니다. 비도시지역은 부과되지 않습니다.

공시가격이 오르면 얼마나 오르나

1세대1주택·도시지역 기준으로 공시가격만 바꿨을 때입니다.

공시가격이 3억에서 7억으로 약 2.3배 오를 때 재산세는 약 3.4배가 됩니다. 누진세율과 공정시장가액비율 상승이 함께 작용하기 때문입니다.

납부 시기와 6월 1일의 함정

과세기준일은 매년 6월 1일이고, 이날 등기부상 소유자가 그 해 재산세 전액을 냅니다. 잔금일이 6월 1일이면 매수자가, 6월 2일이면 매도자가 1년치를 부담합니다. 하루 차이로 수십만원이 갈리므로 매매 계약에서 잔금일은 실무상 협의 대상입니다. 고지서는 7월과 9월에 절반씩 나오며, 연세액이 20만원 이하이면 7월에 한 번에 부과됩니다.

집을 산 뒤 매년 드는 비용

재산세는 집을 사는 시점에 한 번 내는 취득세와 달리, 보유하는 동안 매년 내는 비용입니다. 내 집 마련 계획을 세울 때는 살 때 드는 비용(취득세·중개수수료·대출이자)뿐 아니라 보유 단계의 재산세도 함께 고려해야 합니다.