LTV 계산기

LTV(담보인정비율)란?

LTV(Loan To Value)는 주택 담보가치 대비 대출 가능 비율입니다. 같은 집이라도 지역 규제와 보유 주택 수에 따라 한도가 크게 달라지며, 감정가 기준으로 계산됩니다. 내 집 마련의 첫 관문이 바로 이 LTV 한도입니다.

지역 × 보유 주택 수별 LTV 한도

LTV를 지역만으로 설명하는 자료가 많지만, 실제로는 이미 집이 몇 채 있는지가 같은 비중으로 작동합니다. 규제지역에서는 주택 수 때문에 한도가 0원이 되기도 합니다.

9억 기준 분할 계산

규제지역은 집값 전체에 하나의 요율을 곱하지 않습니다. 9억원을 경계로 나눠이하분과 초과분에 각각 다른 요율을 적용한 뒤 합산합니다. 조정대상지역 12억 주택(무주택)이라면 9억 × 50% = 4억 5,000만원, 초과분 3억 × 30% = 9,000만원을 더해 5억 4,000만원이 됩니다. 집값의 50%인 6억이 아니라는 점을 놓치기 쉽습니다.

수도권 규제지역 금액 상한(하드캡)

2025년 10월부터 수도권 규제지역은 LTV 비율과 별개로 대출 금액 자체의 상한이 적용됩니다. 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억이며, LTV 계산액과 이 한도 중 낮은 금액이 실제 한도입니다. 고가 주택일수록 비율보다 이 하드캡이 먼저 걸립니다.

실제 계산 예시

아래는 이 페이지의 계산기가 실제로 산출하는 값입니다.

세 번째 사례를 눈여겨보세요. 비율로만 계산하면 5억 8,000만원이지만 하드캡 4억이 적용돼 1억 8,000만원이 잘려나갑니다. 20억대 주택에서는 LTV 비율보다 금액 상한이 실질적인 한도를 결정합니다.

감정가와 실거래가는 다릅니다

LTV는 실거래가가 아닌 감정가 기준입니다. 실거래가 8억이라도 감정가가 6억이면 LTV 70%로도 4억 2,000만원까지만 대출됩니다. 재개발·재건축 지역은 프리미엄이 감정가에 잘 반영되지 않아 격차가 특히 큽니다. 계약금을 넣기 전에 은행 감정가를 먼저 확인하세요.

LTV를 통과해도 끝이 아닙니다

실제 한도는 LTV와 DSR 중 더 낮은 쪽입니다. LTV는 집의 가치를, DSR은 내 소득을 봅니다. 담보가 충분해도 소득이 받쳐주지 않으면 DSR에서 막히므로, DSR 계산기로 소득 기준 한도를 반드시 함께 확인해야 합니다.