첫 독립, 두 개의 매물
최수민(가명·27) 씨는 입사 3년차, 모은 돈 5,000만원으로 첫 독립을 준비 중입니다. 후보는 두 개. 같은 동네 비슷한 크기의 전세 2억원(전세자금대출 1억 6,000만원 필요)과 보증금 3,000만원에 월세 80만원. 주변에선 “월세는 버리는 돈”이라는 말과 “전세대출 이자도 만만치 않다”는 말이 동시에 들립니다. 관리비는 양쪽 모두 월 10만원, 거주 기간 2년, 일반 전세대출 금리 3.8%, 기회비용률 연 3.5%로 계산했습니다.
조건 정리
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 200,000,000 | 30,000,000 |
| 대출 | 160,000,000 (금리 3.8%) | 없음 |
| 월세 | — | 800,000 |
| 묶이는 자기자금 | 40,000,000 | 30,000,000 |
2년 총비용 — 월세 80만 vs 대출이자 51만
| 비용 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 자기자금 기회비용 | 2,800,000 | 2,100,000 |
| 대출이자 | 12,160,000 | 0 |
| 월세 | 0 | 19,200,000 |
| 관리비 | 2,400,000 | 2,400,000 |
| 2년 총비용 | 17,360,000 (월 72만) | 23,700,000 (월 99만) |
전세가 2년간 634만원 저렴합니다. 구조는 단순합니다 — 1억 6,000만원을 빌리는 값(이자 월 50만 7,000원)이 방을 빌리는 값(월세 80만원)보다 싸기 때문입니다. 기회비용까지 다 얹어도 전세의 월 환산 비용은 72만원으로 월세보다 27만원 낮습니다.
버팀목이 되면 격차는 두 배
수민 씨가 청년 대상 저리 대출(버팀목류, 금리 2.2%) 자격이 된다면 2년 이자는 1,216만원에서 704만원으로 줄고, 전세 총비용은 1,224만원(월 환산 51만원)이 됩니다. 월세와의 격차는 1,146만원 — 일반 금리일 때의 두 배 가까이 벌어집니다. 사회초년생의 전월세 계산에서 가장 큰 변수는 집값도 월세도 아니고 저리 대출 자격 여부인 셈입니다.
손익분기 월세는 53만원
반대로 월세가 이기려면 얼마여야 할까요. 이 조건에서 월세 총비용이 전세와 같아지는 지점은 월세 약 53만원입니다(53만원이면 월세가 14만원 앞서고, 54만원이면 다시 전세가 앞섭니다). 80만원 매물은 물론이고 60만원대 매물이라도 전세를 뒤집지 못합니다. 이 동네에서 월세가 이기는 매물은 사실상 없다는 결론입니다.
숫자에 없는 것들
가장 큰 생략은 보증금 반환 위험입니다. 전세는 2억원이 집주인에게 묶이고 월세는 3,000만원만 묶입니다. 사회초년생에게 이 차이는 비용 634만원보다 무거울 수 있으므로, 전세로 간다면 전세보증금 반환보증 가입(보증료 연 0.1~0.2%대)을 전제로 봐야 합니다. 대출 심사(소득·한도) 통과 여부, 이사비와 중개보수, 그리고 남는 현금 1,000만원의 비상금 가치도 표 밖에 있습니다.
아래 버튼을 누르면 수민 씨의 조건이 그대로 입력된 계산기가 열립니다. 내가 본 매물의 보증금·월세·대출 금리로 바꿔 보면 우리 동네의 손익분기점을 바로 확인할 수 있습니다.