“6억 넘으면 취득세 폭탄”은 사실일까
부동산 이야기에서 자주 들리는 말이 있습니다. “6억을 넘으면 취득세가 확 뛴다.” 그래서 5억 9,000만원과 6억 1,000만원 사이에 큰 절벽이 있다고 생각하는 사람이 많습니다.
사실이 아닙니다. 주택 취득세는 6억부터 9억까지 계단이 아니라 경사로로 올라갑니다. 6억을 1원 넘겼다고 세율이 튀지 않습니다.
세율은 이렇게 정해집니다
| 매매가 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1% + ((매매가 − 6억) ÷ 3억) × 2% |
| 9억 초과 | 3% |
가운데 구간이 핵심입니다. 6억에서 9억까지 3억원을 가는 동안 세율이 1%에서 3%까지 매끄럽게 이어집니다. 정확히 중간인 7억 5,000만원에서 세율도 중간값인 2%가 됩니다.
가격대별 실제 세액 (1주택 기준)
취득세 본세와 지방교육세(취득세의 10%)를 계산한 결과입니다.
| 매매가 | 세율 | 취득세 | 지방교육세 | 소계 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 1.00% | 3,000,000 | 300,000 | 3,300,000 |
| 5억원 | 1.00% | 5,000,000 | 500,000 | 5,500,000 |
| 6억원 | 1.00% | 6,000,000 | 600,000 | 6,600,000 |
| 6억 5,000만원 | 1.33% | 8,666,666 | 866,666 | 9,533,332 |
| 7억원 | 1.67% | 11,666,666 | 1,166,666 | 12,833,332 |
| 7억 5,000만원 | 2.00% | 15,000,000 | 1,500,000 | 16,500,000 |
| 8억원 | 2.33% | 18,666,666 | 1,866,666 | 20,533,332 |
| 9억원 | 3.00% | 27,000,000 | 2,700,000 | 29,700,000 |
| 10억원 | 3.00% | 30,000,000 | 3,000,000 | 33,000,000 |
6억에서 6억 5,000만원으로 5,000만원 오를 때 세금은 660만원에서 953만원으로 293만원 늘어납니다. 절벽이라기엔 완만하지만, 매매가 상승분의 5.9%가 세금으로 더 나가는 셈이라 결코 작지 않습니다.
반대로 9억을 넘으면 세율이 3%에서 더 오르지 않습니다. 10억이든 20억이든 1주택 취득세 본세율은 동일합니다. “비싼 집일수록 세율이 계속 올라간다”는 것도 취득세에는 해당하지 않습니다. (그건 재산세와 종부세 쪽 이야기입니다.)
진짜 절벽은 주택 수에 있습니다
가격 구간보다 훨씬 큰 차이를 만드는 건 보유 주택 수와 규제지역 여부입니다. 8억원 주택을 예로 들면 이렇습니다.
| 구분 | 취득세율 | 취득세 본세 |
|---|---|---|
| 1주택 | 2.33% | 18,666,666원 |
| 2주택 · 비규제 | 2.33% | 18,666,666원 |
| 2주택 · 조정대상지역 | 8.0% | 64,000,000원 |
| 3주택 · 비규제 | 8.0% | 64,000,000원 |
| 3주택 · 조정대상지역 | 12.0% | 96,000,000원 |
같은 8억원 주택인데 1주택자는 1,867만원, 조정대상지역 3주택자는 9,600만원입니다. 5.1배 차이입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 더해지면 격차는 더 벌어집니다. 취득세에서 가격 구간을 신경 쓰는 것보다 주택 수와 지역 요건을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
함께 붙는 세금
취득세만 내는 게 아닙니다. 지방교육세가 취득세의 10%로 함께 부과되고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 추가됩니다. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농특세가 면제되므로, 같은 가격·같은 조건이라도 면적에 따라 최종 세액이 달라집니다. 계산기는 농특세를 단순화해 반영하므로, 85㎡ 이하 주택이라면 실제 세액이 계산 결과보다 낮을 수 있습니다.
납부 기한을 놓치지 마세요
취득세는 잔금 지급일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 보통 등기를 대행하는 법무사가 함께 처리하지만, 직접 거래하거나 상속·증여로 취득한 경우에는 스스로 챙겨야 합니다. 생애최초 구입이나 신혼부부 등 감면 요건에 해당하는지도 신고 전에 확인해 두는 것이 좋습니다.