만기 3개월 전, 지훈 씨의 두 갈래
김지훈(가명·34) 씨는 보증금 3억 5,000만원 전세의 만기를 3개월 앞두고 있습니다. 그중 2억은 금리 4.2% 전세자금대출이라 매달 이자만 70만원. “이 이자 낼 바에 월세가 낫지 않나” 싶던 차에 같은 단지에 보증금 5,000만원, 월세 120만원짜리 매물이 나왔습니다. 갱신이냐 이사냐 — 감이 아니라 2년 총비용으로 비교해 봤습니다.
조건은 이렇습니다. 관리비는 양쪽 모두 월 15만원, 보증금으로 묶이지 않았다면 벌 수 있는 수익률(기회비용률)은 연 3.5%로 뒀습니다.
조건 정리 — 갱신 vs 이사
| 항목 | 전세 갱신 | 월세 이사 |
|---|---|---|
| 보증금 | 350,000,000 | 50,000,000 |
| 대출 | 200,000,000 (금리 4.2%) | 없음 |
| 월세 | — | 1,200,000 |
| 관리비 | 월 150,000 | 월 150,000 |
2년 총비용, 항목별로 뜯어보기
| 비용 항목 | 전세 갱신 | 월세 이사 |
|---|---|---|
| 자기자금 기회비용 | 10,500,000 | 3,500,000 |
| 대출이자 | 16,800,000 | 0 |
| 월세 | 0 | 28,800,000 |
| 관리비 | 3,600,000 | 3,600,000 |
| 2년 총비용 | 30,900,000 (월 129만) | 35,900,000 (월 150만) |
결과는 예상과 달랐습니다. 전세 갱신이 2년간 500만원 저렴합니다. 매달 나가는 이자 70만원이 아까워 보였지만, 월세 120만원은 그보다 훨씬 큰 고정 지출입니다. 기회비용까지 넣어도 전세의 월 환산 비용은 129만원으로 월세의 150만원을 밑돕니다.
금리가 3.2%로 내리면 격차는 더 벌어집니다
갱신 시점에 대출을 갈아타 금리를 3.2%로 낮추면 2년 이자가 1,680만원에서 1,280만원으로 줄어 전세 총비용은 26,900,000원(월 112만)이 됩니다. 월세와의 격차는 900만원까지 벌어집니다. 반대로 금리가 오르는 경우가 문제인데, 이 조건에서는 5.45%를 넘어야 월세가 유리해집니다. 대출 2억은 금리 1%포인트마다 2년 이자를 400만원씩 움직입니다.
월세를 100만원으로 깎으면 뒤집힐까
| 시나리오 | 전세 2년 총비용 | 월세 2년 총비용 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 월세 120만 | 30,900,000 | 35,900,000 | 전세 500만원 유리 |
| 월세 100만 협상 | 30,900,000 | 31,100,000 | 전세 20만원 유리 (사실상 동률) |
| 월세 99만 이하 | 30,900,000 | 30,860,000 이하 | 월세 우세로 반전 |
협상으로 월세를 100만원까지 낮춰도 전세가 근소하게 앞섭니다. 분기점은 월세 99만원. 이 아래로 내려오는 매물이 아니라면, 이 조건의 지훈 씨에게 갈아타기는 숫자상 손해입니다.
숫자에 없는 것들
이 계산에는 이사비와 중개보수(합쳐서 보통 수백만원 — 2년 격차와 같은 자릿수), 전세보증금 미반환 위험, 갱신 시 보증금 인상 가능성이 빠져 있습니다. 특히 보증금 리스크는 방향이 반대입니다. 월세로 가면 집주인에게 묶인 돈이 3억 5,000만원에서 5,000만원으로 줄어드니, 500만원의 비용 차이를 ‘보증금 리스크를 줄이는 보험료’로 받아들일 수도 있습니다. 숫자는 전세의 편이지만, 최종 판단에는 이 변수들이 함께 올라가야 합니다.
아래 버튼을 누르면 지훈 씨의 조건이 그대로 입력된 계산기가 열립니다. 보증금·월세·금리를 내 상황으로 바꿔 보면 나의 분기점이 어디인지 바로 확인할 수 있습니다.