주담대 금리 7%, 3억이면 정말 월 200만일까

썸네일의 “월 200만원”

서지우(가명·38) 씨는 내년 봄 입주를 앞두고 3억원 주택담보대출을 준비 중입니다. 그런데 요즘 유튜브와 뉴스 헤드라인이 심상치 않습니다 — “주담대 8% 시대 오나”, “금리 7%면 3억 빌리면 이자만 월 200만원?” 겁을 주려는 과장인지, 진짜 그런 건지. 3억원, 30년, 원리금균등 기준으로 금리 전 구간을 계산해 확인했습니다.

금리별 월 상환액 — 헤드라인은 사실이었다

결론부터: “7%면 월 200만”은 과장이 아니라 사실입니다(정확히는 199만 5,907원). 다만 헤드라인이 말하지 않는 게 하나 있습니다 — 저 200만원이 전부 이자는 아니라는 점입니다. 7% 기준 첫 달 상환액의 구성은 이자 175만원 + 원금 24만 6,000원. 갚는 돈의 88%가 이자로 시작해, 세월이 지나며 비율이 서서히 뒤집힙니다.

이자가 원금을 넘는 지점, 5.3%

표의 마지막 열을 보면 흥미로운 경계가 있습니다. 금리 5.3%에서 30년 총이자는 2억 9,973만원 — 원금 3억과 거의 정확히 같아집니다. 즉 이 조건에서 5.3%는 “집값의 대출분만큼을 이자로 한 번 더 내는” 분기점입니다. 그 아래(4.2%)면 이자가 원금의 76%에 그치지만, 7%면 1.4배, 8%면 1.64배 — 3억을 빌려 총 7억 9,000만원을 갚게 됩니다.

금리 1%p의 가격

같은 표를 세로로 읽으면 금리 1%포인트의 무게가 나옵니다. 4.2%에서 5%대로 넘어갈 때 월 상환액은 약 14만원, 6%에서 7%로 갈 때는 약 20만원씩 뜁니다. 30년 누적으로는 1%포인트당 총이자 5,000만~7,000만원이 움직입니다. 대출 상담에서 우대금리 0.3%p를 받아내는 일이 사소해 보여도, 이 표 위에서는 30년간 1,500만~2,000만원짜리 협상입니다.

숫자에 없는 것들

이 계산은 각 금리가 30년 내내 유지된다는 가정입니다. 실제 변동금리 대출은 사이클을 따라 오르내리고, 고정금리(혼합형)는 초기 5년만 고정인 상품이 많습니다. 또 금리가 오르면 스트레스 DSR 규제로 애초에 3억이 안 나올 수도 있습니다 — 한도 심사는 이 표 밖의 변수입니다. 그리고 현실의 대출은 30년을 다 채우기보다 중도상환·갈아타기로 끝나는 경우가 많아, 총이자 열은 ‘최대치’로 읽는 것이 맞습니다.

아래 버튼을 누르면 지우 씨의 조건(3억, 30년, 금리 7%)이 입력된 계산기가 열립니다. 금리 슬라이더를 내 예상 범위로 움직여 보면 월 상환액과 총이자가 실시간으로 바뀌는 것을 확인할 수 있습니다.

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