같은 5억인데, 두 번째 집 취득세는 8배

두 번째 집 계약 직전에 확인한 것

강민서(가명·39) 씨 부부는 지방에 계신 부모님이 지낼 5억원 아파트를 한 채 더 사기로 했습니다. 계약 직전, 중개사가 지나가듯 물었습니다 — “그 동네 조정대상지역인 건 아시죠?” 첫 집을 살 때 취득세로 500만원쯤 냈던 기억에 비슷하게 잡아뒀는데, 검색해 보니 ‘8%’라는 숫자가 나옵니다. 1주택부터 3주택, 조정 여부까지 전 구간을 계산해 봤습니다.

기준선 — 1주택 5억의 취득세

5억원 주택의 기본 취득세율은 1%(6억 이하 구간)입니다. 취득세 본세 500만원에 지방교육세 50만원을 더해 합계 550만원 — 민서 씨 부부가 기억하는 첫 집의 숫자와 같습니다. 문제는 이 기준선이 ‘두 번째 집 + 조정대상지역’이라는 조합을 만나면 어떻게 되느냐입니다.

두 번째 집 — 조정이냐 아니냐가 전부

비조정대상지역이라면 두 번째 집도 기본세율이라 본세는 1주택과 같은 500만원입니다. 하지만 조정대상지역이면 8% 중과가 적용되어 본세만 4,000만원 — 정확히 8배가 됩니다. 집값이 오른 것도, 집이 커진 것도 아닌데 ‘몇 번째 집인가 × 어느 동네인가’라는 곱셈 하나로 3,500만원이 벌어집니다.

세 번째 집이면

세 번째 집부터는 비조정대상지역이어도 8%가 적용되고, 조정대상지역이면 12% — 5억 집에 본세만 6,000만원입니다. 실효 부담(합계 기준)으로는 집값의 14.4%에 달합니다. 다주택 취득의 진짜 진입장벽은 집값이 아니라 취득세라는 말이 여기서 나옵니다.

숫자에 없는 것들

가장 중요한 생략은 일시적 2주택 특례입니다. 이사를 위해 새집을 먼저 사고 기존 집을 기한 내 처분하면 1주택 세율이 적용되는데, 이 계산기는 그 특례를 반영하지 않습니다. 갈아타기라면 이 표의 8%는 해당되지 않을 가능성이 큽니다. 또 농어촌특별세와 지방교육세는 계산기의 간이 기준(전용면적 미반영)이고, 상속·증여로 취득하는 경우는 별도 세율 체계라 이 계산기 범위 밖입니다. 공시가격 1억원 이하 주택 등 중과 배제 대상도 따로 있습니다.

아래 버튼을 누르면 민서 씨 부부의 조건(조정대상지역 2주택)이 그대로 입력된 계산기가 열립니다. 가격과 주택 수, 지역 스위치를 바꿔 보면 우리 조합의 세액을 바로 확인할 수 있습니다.

민서 씨 조건 그대로 계산기에서 열기 →